Konutta bir ayıp varsa, kira kanun gereği kendiliğinden azalır (§ 536 BGB). Bunu ayrıca beyan etmeniz ya da talep etmeniz gerekmez: Ayıp, konutun sözleşmeye uygun kullanımını önemsiz sayılamayacak ölçüde kısıtlıyorsa indirim otomatik olarak devreye girer.
Ancak uygulamada en pahalıya mal olan hata tam da bu otomatiklikten doğar. Sorun genellikle indirim hakkının kendisi değildir; sorun oranı ve zamanlamasıdır. Kirayı kendi kararıyla fazla kesen kiracı ödeme gecikmesine düşer – ve peteği çalışmayan dairede bu kez tahliye tehdidiyle karşılaşır.
Kısa cevap şudur: Ayıbı derhal yazılı olarak bildirin, delilleri toplayın ve kirayı önce tam olarak, açıkça „iade talebi saklı kalmak kaydıyla" ödemeye devam edin. Fazla ödediğiniz tutarı sonradan geri istersiniz. Böylece hiçbir şey kaybetmezsiniz – tahliye riski dışında.
Hukuken „ayıp" nedir?
Konutun fiili durumu sözleşmede kararlaştırılan durumdan sapıyor ve kullanım bu nedenle hissedilir biçimde kısıtlanıyorsa ayıp vardır. Ev sahibinin kusurlu olup olmaması önemli değildir. Kimsenin sorumlu tutulamayacağı bir su borusu patlaması da ayıptır.
Danışmanlık pratiğinden tipik örnekler:
- oturma veya yatak odalarında küf, özellikle yapı kusurundan ya da ısı köprüsünden kaynaklanıyorsa
- ısıtma döneminde kombinin arızalanması veya yetersiz kalması
- sızdıran pencereler, cereyan, sürekli nemli duvarlar
- su baskını ve bunun yol açtığı zararlar
- sıcak su, asansör veya sıhhi tesisatın devre dışı kalması
- uzun süren ciddi inşaat gürültüsü – komşu parseldeki şantiyeden kaynaklansa bile
- kira sözleşmesinde yazan metrekarenin belirgin biçimde altında kalan gerçek alan
Konut dışındaki koşullar da, oturmayı hissedilir ölçüde etkiliyorsa ayıp oluşturabilir. Buna karşılık önemsiz kısıtlamalar dikkate alınmaz: Damlayan bir musluk ya da tek bir gürültülü gece yeterli değildir.
Ayıp bildirimi – atlanmaması gereken adım
§ 536c BGB uyarınca ayıbı gecikmeksizin bildirmeniz gerekir. Bu bir formalite değil, kiracının asıl yükümlülüğüdür. Bildirimde bulunmazsanız haklarınızı kaybedersiniz; koşullara göre tazminat sorumluluğunuz bile doğabilir – örneğin erken bildirilseydi küçük kalacak bir sızıntı büyük bir nem hasarına dönüştüyse.
İşe yarar bir ayıp bildirimi dört şey içerir: ayıbın somut tarifi, ortaya çıktığı tarih, giderilmesi talebi ve makul bir süre. „Daire nemli" diye yazmayın; „yatak odasının dış duvarında, pencerenin solunda yaklaşık 0,5 m² alanda siyah küf oluştu, ilk kez 3 Eylül'de fark edildi" diye yazın.
İspatlanabilir bir yol seçin: okundu bilgili e-posta, Einwurf-Einschreiben ya da tanık huzurunda teslim. Telefon görüşmesi hukuken geçerlidir ama uyuşmazlıkta değersizdir, çünkü ispatlayamazsınız.
Ayıp kaybolmadan delilleri toplayın
Uyuşmazlıkta çoğu zaman kimin haklı olduğu değil, ayıbı ve boyutunu kimin ispatlayabildiği belirleyicidir. Ayıpların kaybolma huyu vardır: Küfün üstü boyanır, şantiye biter, kombi ilkbaharda yeniden çalışır. Bu yüzden hemen ve düzenli olarak belgeleyin.
- tarihi görünen fotoğraflar ve kısa videolar, mümkünse kadrajda bir ölçü aletiyle
- gürültüde tarih, saat, süre ve türü içeren bir gürültü tutanağı
- ısıtma arızasında günün sabit saatlerinde yapılan, tarihiyle not edilen sıcaklık ölçümleri
- olası tanıkların ad ve adresleri – ziyaretçiler, komşular, ustalar
- ev sahibi ve yönetimle yapılan tüm yazışmalar
- taşınma sırasındaki teslim tutanağı
İndirim ne kadar olabilir?
Oran, somut olaydaki fiili kısıtlamaya göre ve brüt kira üzerinden belirlenir. İnternette dolaşan indirim tabloları olsa olsa kaba bir fikir verir. Bunlar tek tek mahkeme kararlarının derlemesidir, hukuk kuralı değildir – mahkeme bunlarla bağlı değildir ve sizin dairenizin koşullarına göre karar verir.
Özellikle şunlar belirleyicidir: hangi odaların etkilendiği ve ne yoğunlukta kullanıldığı, ayıbın ne kadar sürdüğü, gün boyu mu yoksa yalnızca zaman zaman mı ortaya çıktığı ve konutun oturulabilir kalıp kalmadığı. Ocak ayındaki bir kombi arızası, aynı arızanın mayıs ayındaki halinden çok daha ağır basar.
Bu değerlendirmeyi kimse önceden kesin olarak yapamayacağı için, asıl risk ayıbın kendisi değil, sizin seçtiğiniz orandır.
Kira karşısında üç yol
| Yol | Avantajı | Riski |
|---|---|---|
| Kirayı tam ve kayıtsız ödemeye devam etmek | Tahliye riski yok | Ayıbı bilerek kayıtsız ödeme yapıldığında iade talebi § 814 BGB uyarınca sonradan reddedilebilir |
| Kirayı tam ödemek, ancak açıkça iade kaydıyla | Tahliye riski yok, haklar tümüyle korunur | Önce siz ödemiş olursunuz ve tutarı sonradan talep etmeniz gerekir |
| Kirayı kendiliğinden kesmek | Anında mali rahatlama | Oran yüksek tutulursa temerrüt doğar; iki aylık kira birikince derhal fesih mümkündür |
İhtirazi kaydı açıkça ve yazılı olarak koyun; en iyisi havale açıklamasına yazmak ve ayrıca e-posta ile bildirmektir: „… tarihli yazıyla bildirilen ayıp nedeniyle iade talebi saklı kalmak kaydıyla ödeme". Zımni bir kayıt yeterli değildir.
İndirim hakkının tamamen ortadan kalktığı haller
Sözleşme kurulurken ayıbı biliyorsanız (§ 536b BGB) ya da ayıba kendiniz sebep olduysanız indirim hakkı doğmaz – örneğin yanlış ısıtma ve havalandırma davranışının ispatlandığı küf olaylarında. Konutun tesliminde durumu özenle tutanağa bağlamanın bir nedeni de budur.
Daha az bilinen ikinci hal: Ayıbı bilmesine rağmen kirayı uzun süre kayıtsız ve tam ödeyen kiracı, § 814 BGB nedeniyle iade talebini artık ileri süremeyebilir. Kanun, kayıtsız ödemeyi borçlu olunmayan bir edimin bilerek yerine getirilmesi sayar. İhtirazi kayıt bu yüzden yalnızca bir tedbir değil, ödeme seçeneğinin işlemesini sağlayan asıl unsurdur.
Özel durum: komşudaki inşaat gürültüsü
Komşu parselden gelen inşaat gürültüsü sık görülen bir uyuşmazlık konusudur. Kısıtlamanın önemli olup olmadığı ve ev sahibinin bunu kaynağına karşı önleyip önleyemeyeceği belirleyicidir. Burada gürültü tutanağı neredeyse vazgeçilmezdir, çünkü rahatsızlığın boyutu sonradan yeniden kurulamaz.
Bu tür dosyalarda nasıl ilerliyoruz
Kural olarak önce ayıbın ispatlanabilir olup olmadığını ve bildirimin usulüne uygun yapılıp yapılmadığını inceliyoruz; sonraki her şeyi bu belirliyor. Ardından indirimin gerçekçi büyüklüğünü değerlendiriyor, indirimin yanında başka talepler bulunup bulunmadığını – ayıbın giderilmesi, masrafların iadesi veya tazminat gibi – açıklığa kavuşturuyoruz. Belgeleme baştan düzgünse dosya çoğu zaman mahkemeye gitmeden çözülebiliyor.
Size bu süreçte Almanca ve Türkçe olarak, mahkeme içinde ve dışında danışmanlık veriyor ve sizi temsil ediyoruz.
Sık sorulan sorular
Kira indirimini ev sahibine önceden bildirmem gerekir mi?
İndirimin kendisi kanun gereği kendiliğinden doğar ve beyan edilmesi gerekmez (§ 536 BGB). Ancak ayıbı gecikmeksizin bildirmeniz zorunludur (§ 536c BGB). Bu bildirim yapılmazsa haklarınızı kaybedersiniz. Asıl yükümlülük bildirimdir, indirim beyanı değil.
İndirimi ne zamandan itibaren yapabilirim?
Kural olarak ayıbın ortaya çıktığı andan itibaren, ancak uygulamada ayıp bildiriminizin ev sahibine ulaştığı tarihten itibaren. Öncesi için genellikle talep doğmaz, çünkü ev sahibi ayıptan haberdar değildi ve gideremezdi.
Yüzde kaç indirim yapabilirim?
Kanunda belirlenmiş bir oran yoktur. Somut olaydaki fiili kısıtlama, brüt kira üzerinden esas alınır. İnternetteki indirim tabloları tek tek kararların derlemesidir ve mahkemeyi bağlamaz. Kesinti yapmadan önce oranı inceletmenizde yarar vardır.
Kira indirimi nedeniyle tahliye edilebilir miyim?
Fazla indirim yaparsanız evet. Kesilen tutarlar borç sayılır. Bu borç iki aylık kirayı bulursa § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB uyarınca derhal fesih mümkündür. Bu nedenle ihtirazi kayıtla ödeme daha güvenli yoldur.
„İhtirazi kayıtla ödeme" tam olarak ne demek?
Kirayı tam ödemeye devam edersiniz, ancak ödemenin yalnızca iade talebi saklı kalmak kaydıyla yapıldığını açıkça ve yazılı olarak belirtirsiniz. Böylece temerrüde düşmez, fazla ödediğiniz kısmı sonradan geri isteme hakkınızı korursunuz.
Ayıba aylarca katlandım. Artık geç mi kaldım?
Zorunlu olarak değil, ama zorlaşır. Ayıbı bilerek kayıtsız ödeme yapan kiracı § 814 BGB nedeniyle iade talebini kaybedebilir. Geleceğe yönelik indirim hakkı çoğunlukla devam eder. Bu nedenle bundan sonrası için ihtirazi kaydı hemen koyun, geçmişi ayrıca inceletin.
Kira indirimi için avukata ihtiyacım var mı?
Ayıp bildirimi için gerekmez. İndirimin oranı, ev sahibinin fesih tehdidi ya da ödenmiş kiranın iadesi söz konusu olduğunda hukuki değerlendirme yerinde olur; çünkü bu noktadan sonra yapılacak bir hata konutunuza mal olabilir.
Durumunuzun ayıp sayılıp sayılmadığından ya da hangi oranın gerçekçi olduğundan emin değilseniz, olayı kısaca bize aktarın. Çoğu zaman ayıp bildirimine ve belgelere bakmak, doğru sıralamayı belirlemek için yeterli oluyor.
Bu yazı genel bir bakış sunar ve somut olaydaki hukuki danışmanlığın yerine geçmez. Her zaman başvurunuz sırasındaki hukuki durum esas alınır.
